借地借家と遺留分を甘くみないで

平成28年度税制改正の目玉は、「相続空家の譲渡所得税・3000万特別控除」の創設です。一人暮らしされていた被相続人(独居老人)の旧自宅の売却「相続した実家を空き家にしないでくれ。相続から3年目の年末までにそのまま売却してくれたら(居住用)3000万円控除OKにするから、空き家にせず、処分してくれ。」との天の声。これで空き家増加を防ぐのです。譲渡益3000万円への譲渡税率20%、つまり税額最大600万円(他に復興税9万4500円)を免じます。
3年目までとの期限を切って「早く売るのがいいよ!」と。

● 平成25年1月2日以降発生の相続で平成28年4月1日から平成31年12月31日までに譲渡する実家の売却処分が対象です。ここにいう実家とは、①父母の相続開始直前まで1人で居住していた旧宅、②昭和56年5月31日以前の建築確認申請で建築した家屋、③マンション対象外・・・・にて、④譲渡対価1億円以下、⑤譲渡する際に、耐震リフォームするか、更地にすること、⑥相続発生から売
却引き渡し迄に、事業の用や貸付け用にしていないこと・・・・土地だけでも、土地建物でも、建物のみでもOK・・・・(ちなみに、平成27年1月1日以降、圧縮版となった相続税の取得費加算の特例とは選択制)

● 平成27年5月26日完全施行された空家対策の推進に関する特別措置法に連動して、特定空家・古家に指定された場合の敷地への固定資産税等の5.1倍増税!(固定資産税1/6、都市計画税1/3の特例除外措置)の要件に合わせたニュー減税となってはいますが、あまり期待するのは時期尚早。
まずは、実家の老夫婦によっては最悪のシナリオが始まりました。
父名義の実家。老母はこの先、1人暮らしか、老健施設か、サービス住宅に移ったら良いのかと、息子らに相談します。
「今、親父名義の旧宅をこわして売却すると、本来支払う長期譲渡所得税20%が、最大で609万4500円も減税になったんだ!千裁一遇のチャンスだから、お袋、悪いけど、老人ホームに引越してくれよ。俺達兄弟で、空家を相続したら、直ちに売って節税できるから、ありがたいよ!」
 →母が放り出される、恐ろしい(!)3000万控除創設なのです。

● そもそも、今回の空家対策法は、5年前におきた東日本大震災の教訓として、旧耐震(昭和56年6月1日に建築基準法改正によって、新耐震基準が導入される前の地震対応されていない築35年以上の全ての家屋・ビル)住宅を、人口密集地区を優先に、ともかく自費で取り壊し、リニューアル・再築させようという国策として、平成26年11月に成立しました。
平成28年8月の参議院選挙後には、全国で、ゴミ屋敷や放置空家で、みせしめの如く、数軒の空家等認定がニュースとして報道されることでしょう。
しかし、ここにみなさん(借地借家について)、大きな誤解をされています。
①旧耐震住宅を取り壊すのは、そもそも自己負担です。
②古い貸家や老朽アパートに解体勧告・命令が出されても、立ち退き交渉や、転出していただく費用は、大家さんの責任にて、すすめなければいけません。
③この空家法を理由に、築35年経過していれば、入居者の退去を行政も応援してくれるんじゃないか?
又は、これを理由に出てもらうのは、正当事由になるだろう・・・。

この空家対策は、公共優先&権利の濫用という難しい法律の世界の入門問題ともいえる、行政による私権制限です。そんな簡単に認められるものではなく、まして、お値打ち家賃で入居されているアパート居住者をホイホイ立ち退かせることになるような法律ではないのです。

● 平成4年8月。借地借家法が改正されて以来、定期借地権が導入され、久々、私 伊藤直樹の実娘の、新たに夫婦の引越先新居として契約する賃貸共同住宅が「新定期借家権でございます」という、契約書&重要事項説明書を、借主保証人としてのぞく機会がありました。
2年おきに更新料があり、再契約する際にいつでも大家さんから、事前3ヵ月前予告にて退去が申し出できる建物となっています、と。
これとて、借主がこの借りた住空間が気に入って、たとえ契約更新を拒否されても居住権を主張すると、娘夫婦を転出させるのには、解約通知書1通では不足です。結局、旧借地法・借家法も、新しい借地借家法もいわばザル法であって、不動産の世界は、示談・相当額の解決金なくして契約清算が出来ないのが、日本の常識です。法律は歯がたちません。

● 街の無料相談コーナー、弁護士さんの無料法律相談会において、契約書をつくっておけば善意の入居者の方に、不要な金銭請求されることはありませんよ、なんて回答をしてもらっているようですが、現実の社会は、そんな甘くはありません。
私、伊藤直樹は、司法書士として33年目+宅地建物取引士を兼任する立場からいうと、大変申し訳ないのですが、全ての日本国内の賃貸契約書は、念の為に作るまでの(!?)、柔らかなとりきめ合意に過ぎないのです。

★★ 次回以降 相続情報セミナー 開催のご案内 ★★

第120回 平成28年4月23日(土)千種役所 講堂
いずれも12時半開場 14時開演   入場無料・予約不要・入退場自由
お席は200席。お待ちしております。
但し、ご来場者が定員を超えた場合は、入場できません。 その節は、ご了承ください。

■ 相続に関しての講演は14時~16時です。
■ 無料個別相談(13時より開催)先着順にて受付致します。事前予約は出来ません。
■ 駐車場はございません。公共交通機関を利用して、お越しください。

名古屋市内、各区役所を会場としてお借りする場合、公共施設ですから、当然、利益目的でない行事である事を誓約します。壺や布団も売りませんし、書籍販売もございません。私ども『あいち』が、地元でこうして士業サービスで禄を喰むことができている報恩、還元のつもりにて、精一杯、相続情報をお伝えし、よろず相談コーナーで皆様の悩み解決の方向指示機となれるよう、努めるのみです。 どうぞ、お気軽にお立ち寄りください。
 次回は8月13日(土) 会場は、恒例の中区役所です。
→ お問い合わせは… 0120-086-707 まで★

相続遺言VS遺留分

 みなさんと、セミナー会場:相談ブースにてお話をうける際、遺言書を作ってもいないのに、跡取り以外の兄弟姉妹は遺留分で満足してくれる筈・・・という、ものスゴイ誤解をされている父・母、そしてご長男様のご意見をうかがうことがあります。
・・・法定相続分の2分の1が遺留分・・・
相続が生じ、遺族の間で、白馬にまたがった松平健ならぬ正義の味方があらわれて、たちまち、外に嫁いだ女性や新家、分家として実家を出て行った弟達は「控えおれ!跡取り、長子単独相続が本来のあるべき姿であるところ、ご長男様のご好意によって、少しずつ現金とわずかな不動産を配ってやるので、ありがたく実印をココに押捺すればよいのじゃ。」 ちょっと表現がゲスの極み過ぎましたか?
しかし、少なくともつい25年前、平成バブル崩壊以前の相続はいざ知らず、平成27年の相続税法改正後、今年、平成28年現在・・・・
この発想で実家サイドが口火を切ろうものなら、他の弟姉妹は、ノドン、テボドンを打ち込み、「自分も兄貴も常に将来に向け、対等な権利があり、実家の敷地にも応分の共有権があるぞぉっ」と全面紛争の開戦となっていきます。事実、各地で戦火があがってしまっています。これが理解されないで、遺留分という少な目の取り分が遺言書抜きで誤解されているのが現実です。
私共あいち事務所・相続税情報センターは、この30年間、かような戦争をあおってきたのではなく、ウチに限って争いなどないから・・・・と言っておみえだったお父様、お母様、亡き後のご遺族間における実像を、みなさんにやむなくご紹介するセミナー&ミニコミ誌を発刊しつづけて、今日があるのです。
日頃の仲良しと相続・遺産分割の時の譲り合いとは、イコールではありえません。
これを悪い考えと言ってはいけません。(本当に子供間の相続分は平等と民法は唱っているのです。)それを片寄せる為には、公正証書遺言を作成しておくしかないのですから。
そこだけ、誤解をしっかりと修正させていただきたいのです。

● もう一度、国交省発の今年度改正法(予算)、3世代
同居住宅の補助制度についてコメント。
新制度は、誰もが利用できる訳ではありませんが、民主党 蓮舫女史によって、批判されていましたね。
「母子家庭等の子供の補助を削るかたわら、2世帯同居が出来るような(高価な)住宅を新築、改築できる豊かな方たちに150億円も流す予算か!」と。
石井啓一国交大臣は、国会答弁において、「3世代同居住宅制度は、同居への補助ではなく、同居が出来る住宅そのものへの補助だ。」と説明し、もし、3世代が(仮に)一緒に住めば、共働き夫婦の代わりに両親が孫の面倒をみられるため、「女性が働き易くなり → 1億総活躍社会が実現」できるとしています。
結局、補助金をもらうには、住民票の提出も必要としません。
  《要件は、キッチン、浴室、トイレ、玄関のうち、2設備以上が複数あれば》
現在、国交省では、木造住宅を新築することで最大30万円。設備を増設してリフォームすれば50万円を補助し、耐久性にすぐれた住宅に最大1戸あたりで165万円を現行・補助しているのですが、今回は更 に25万円を上限にて所得税減税するというものです。
→《子育て支援か、豪邸優遇か》
自民・公明案 VS 民主改め民進党の論議が続いていきます。

TOPICS NHK、朝の連続テレビ小説『あさが来た』のヒロイン、広岡浅子の実家は、三井財閥です。もとは、三重県松阪の地で、屋号は「越後屋」・・・・現在の三越百貨店の前身でもあるのです。
この三井高益(小石川:三井家六代当主)の跡目、七代目高喜が日本女子大の学校建設用地として目白台にあった別荘を寄贈しました。この当時、大学校設立準備金を30万円として、ヒロインあさが奔走していましたが、現在の貨幣価値で10億~15億円とのこと。明治27~28年頃、当時の小学校の教員の初任給が月額5円という時代でした。
ここでご紹介したいのが、田中角榮氏の目白御殿です。角榮氏は1993年(平成5年)12月に亡くなり、相続税65億円の一部として長女田中真紀子さんは、目白通り沿い3100㎡を物納されました。結果、日本女子大が2000年(平成12年)に西側1200㎡を財務局から購入し、キャンパスにしました。東側2000㎡は2006年(平成18年)に文京区が運動公園として買い上げています。 朝の連ドラと、田中真紀子様の現在居住中、自宅前敷地が、日本女子大でつながっていたのです。


つんく♂さん、笑顔で出演

 私事ですが、2年前に喉頭ガンになり、今、みなさんの前でセミナーが出来る事に、本当に感謝しています。
10歳年下で、全く同じ時期に「つんく♂」さんも同じガンを罹患され、半年後に再発し、声帯を摘出されました。今春3月、(黒柳)徹子の部屋に、パソコン・キーボード持参で出演されていました。自ら作曲した唄を、笑顔でギター伴奏されていました。
伊藤直樹は、幸せ者です。つんくさんよりも真面目な人生を送ってこなかったばかりか、あいち事務所の日常業務を通して、本当に感謝していただけるような仕事もできていたのかどうか? 恥ずかしいですね。 ガンで亡くなる日本人は今や3分の1。『だから、生きる』という、つんくさんの本の宣伝は控えますが、自分が、一般的に5年間はガン患者=いつ再発発癌してもおかしくない状態であるという現実と、今日も直面しています。抗がん剤と放射線治療を66日間の入院期間でたっぷり頂戴しました。最近では、ガン治療を経験された事のある、みな様と会話のネタに不自由しないようになりました。

さて、ここで、3人のサムライをご紹介しましょう。
① 1人目。説田正幸弁護士39歳。3/7に430万円を遺言執行中に着服発覚。
② 3/16名古屋市東区赤塚、梅田鉱二弁護士32歳。飲酒運転でひき逃げ逃亡。
③ そして・・・・3/18伊藤直樹の大先輩司法書士さんのご子息、上原茂元司法書士(横領発覚前に退会済)42歳が愛知県内の82才~107才の女性4名の成年後見人の立場を利用し、金6652万円を業務上横領=在宅起訴・逮捕劇。
何やってんだよぉーって、淋しいです!

つんくさんの必死さと、①②③の資格者の阿呆さ・・・あいち事務所・相続税情報センター、スタッフは、お客様、依頼者の方々がお困りの事、お悩みの事、話して解決へといつも考えています。まさか、お金を着服するために相続手続のお手伝いや、ご老人の相談に出かけていく程、野暮な私共ではございません。

サムライとして、資格登録した者が絶対してはいけない事例を、今春、3人の方々が、みなの為に演じてくれたとでもいった方が、収まりがつき易いのかも。
話を戻すならば、ガンになった恐怖を学んだ伊藤直樹にとって、彼等がお客様の資産の着服等に一体何故、手を染めることになってしまったのか。不思議でなりません。
いつか、父と母のもとに生をうけた人間は、必ず100%、死と直面しますよね。生きている間に、楽しい事、悲しい事、必ず直面します。でもズルイ事、殺傷、泥棒、着服、業務上横領は、親、近 親者で停めなければいけないでしょう!
丁度今、私、伊藤直樹は、息子の結婚と娘の出産という人生第4コーナー(第3コーナー?)を実体験中です。「理想の家族の住まい方」(内閣府2013年実施意識調査)では、3世代同居(2世帯住宅)を希望する20代女性は8.6%。
30代女性10.8%。・・・・70代でも3割程度だったとの事。
冒頭の平成28年度「3世代同居改修」減税は→安倍晋三首相の家族の絆の再生という願いがこめられ、「同居を希望する高齢者や勤労世代の存在」「祖父母に相談しながら、子育てを希望する者がいる」といった理由を内閣府が要望しつづけてきたという? ・・・家族、住まい・・・・日本人はどんどん変化しています。


安倍晋三首相の3世代同居支援のねらい
「社会保障をはじめ、あらゆる社会システムの中、その負担を軽減する、大家族を評価するような制度改革を議論すべきだと思います。
3世代の近居や同居を促しながら、現代版の家族の絆の再生を進めていきたい。」
どうやら、この減税、住宅業界も、世の女性も要望されていません。
東京都杉並区では、保育に協力可能な65歳未満の親と同居した場合、保育園の入園審査で優先順位が下げられました。
「3世代で棲むのはいいことだ。」という山谷えり子参院議員はホームページで、家族の絆→地域社会の再生を提言されます。
そこへ「保育園落ちた、日本死ね!!!」という匿名ブログの登場です。
保育所に預けたくても預けられない親達の怒りが爆発!
若者は、出産、子育てに何を必要としているのか?
1.「安定した雇用と収入」
2.「安心して保育サービスが利用できる。」
3.「仕事と家庭の両立支援」
4.「長時間労働と見直し」
と続き、祖父母からの育児の支援は、17位。20項目中の下から3番目でした。
(厚生労働省 平成27年調査)

この嫁姑問題+実の娘の子育て協力であっても、価値観、人生観に、税制だけでは対処できないのでは。
私も嫁さんと、今一度再考してみたいと思います。


以上文責 伊藤直樹


確定申告終了!!その後に・・・

今年も3月15日が過ぎ、所得税の確定申告が終わり、ホッとしておられる方が多いと思います。 今回あらためて感じたのですが、確定申告は終わりではなく始まりだということです。

 平成27年分の収入利益を締めて、所得税を3月に国に納めるわけですが、その後にお住いの市区町村に6月頃に住民税、それに伴う国民健康保険料(後期高齢者保険料)、介護保険料の納付が始まります。人によっては8月に個人事業税をお住まいの都道府県に支払います。そして医療費の負担割合と介護保険サービスの負担割合の変更が8月にありますので、今までの病院の薬代が3倍(1割負担から3割負担)に上がってびっくりされる方もいらっしゃいます。あとは1,000万円以上の課税売上がある方は消費税の納税が3月にあります。所得税が高い方は、次回の確定申告前に概算で前年所得税の3分の2の所得税を(予定納税として)払われています。不動産賃貸業の方は固定資産税も含めるとほぼ毎月何らかの納税をされていることになります。まさに納税スケジュールの始まりです。
 もしかしたら、税理士さんに確定申告を頼んで計算してもらっている方でも、教えてもらう税金は3月に国に納める所得税だけかもしれません。その確定申告を基に地方税社会保険が計算されるので、その金額も概算で計算してもらって下さい。ぜひ1年間いくら税金(+社会保険料)を支払っているのかの現実を知ってもらって、いろんなことを考えてみましょう。そして、素朴な疑問を税理士さんにぶつけてみて下さい。ちょっとしたことでも興味を持って質問をすることから、ご自身の意向・今後の方向性がみえて、結果大きな節税につながることもございます。いきなりウルトラCの得になる話は見付かりません。情報や意向などを知って初めてお伝えできる方法があるものです。

   税金の話は楽しい話ではないので、毎日考えるのは税理士だけでよいのですが、年1回くらいは税金(+社会保険)のこと、あいち事務所セミナーにお越しいただき、素朴な疑問をぶつけてみて下さい。

  最後は宣伝になってしまいましたが、あらためまして確定申告お疲れ様でした!

【お詫び】
前号通巻156号の4ページの数字に誤りがございましたことを慎んで、お詫び致します。300万円に対する贈与税が9万円となっていましたが 正しくは19万円です。再度内容のご確認をよろしくお願い致します。


税理士 一杉顕法

「ふるさと納税」とは、こんな感じです。。。

 今年の1月に、私一杉の両親が神奈川県の秦野市に引越しました。
80歳と77歳の老夫婦二人っきりの生活なので、今後秦野市の福祉サービスを利用することもあるかと思い、秦野市への「ふるさと納税」を検討すべく、パソコンで調べてみました。
⇒ まずは、寄付をしたお金を秦野市でどのように使ってもうらか?の使い道をみたところ、10種類ありました。公共事業整備・文化向上などなど。私の趣旨に合うのは「福祉の充実に関する事業」でしょうか。
⇒ 地元の特産品が何があるのか?もわかります。落花生の名産地のようで、1万円の寄付で落花生がたくさんもらえそうです。食料品やパンの工場が多く、果物などの農産物もありました。2万円以上からは地元の旅館の宿泊券などがもらえるようです。温泉なら両親の良いプレゼントになりますね。
⇒ いくら寄付したら良いのか?
現時点の税法では2000円の最低負担額のみで寄付できる上限は下記の通りです。
【金額目安】※ あくまでも目安です!!
課税所得  100万円 : 約 26,000円 寄付
課税所得  300万円 : 約 77,000円 寄付
課税所得  500万円 : 約145,000円 寄付
課税所得 1000万円 : 約354,000円 寄付
例えば、年間所得が500万円ですと、14万5千円までは寄付しても、所得税住民税は変わらずに、2,000円の負担のみで地域の特産品などをもらえる、ということです。自分の住んでいる名古屋市(若干国)から秦野市へ納税資金を移動させて、秦野市の公共事業なども指定して使ってもらえる、といった感じです。
⇒ 寄付する金額を決めたら秦野市役所に連絡して資料を送ってもらい、払込(ゆうちょ・銀行)をして、その後送られてくる「寄付証明書」を確定申告に添付して提出する。パソコンのホームページからの申込みもできそうです。
※会社員の方は確定申告不要の「ワンストップ特例制度」もございます。

どうでしょうか? 節税では無いので、お客様におススメする機会は少ないですが、何か考えるきっかけになるのなら、面白い制度かなと感じました。



以上文責:税理士 一杉顕法

 ここから伊藤直樹が乱入します。地方の農家の方が、ふるさと納税で困っています。折角、手塩にかけて耕し、育てた名産品を市役所が安く買い叩き、タダ(?)で全国へ発送してしまい、本当に買いに来られたお客様に売ることができないとか。
 他にも、この制度には暗い部分が多く隠れています。
 大切にしてもらいたいのは、どちらなのでしょう・・・・。(年寄りの冷や水でした)

 

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