平成28年末。3軒の実家売買の不動産仲介をお手伝いいたしました。

『平成25年以降の相続日にて、被相続人居住用家屋(及びその敷地)が空き家のままの時、その相続人は平成28年4月1日から平成31年12月31日までに解体して売却すると、3000万円迄、譲渡税所得が特別に控除』という条件【平成28年4月措置の新特例です】にピッタリはまる3軒(内2軒は借地権付建物でした)の相続人の方々は、ヘェ~空き家にしてからの管理は大変だったけど、こんな特例があるのかね、と喜んで売買契約に臨んでいただけました。
 底地権と借地権を清算する。昭和56年5月31日(旧耐震)以前に建てられた老朽家屋を取り壊す。良いキッカケになっています。
 亡父のお位牌は亡くなって1周忌後に、子・孫の家へとひきとられ、建物を解体していただく。良い仕事をさせていただきました。
 要するに、空き家は耐震補強したとしても家族は誰も、もうそこには住みません。皆、別のところにて、生活があります。
 空き家バンクでどなたかに住んでもらうには、余程の改築工事費をかけないことには、利活用はできない。「もったいない」という言葉は大切ですが、日本の家屋は賞味期限・任務終了後に(床柱や建具は丁寧に取り外した上で有効利用しつつ)解体していく事を推進するという国策をどんどん進めていくべきと私は思います。
 名古屋法務局では現在、「相続登記の促進及び空家等対策のプロジェクト」を主催され、愛知県内54市町村に向けて、粛々とアピールを続けておみえです。先日も犬山市の空家等対策計画をうかがいましたが、特定空家の対処について、とても丁寧に助言・指導を用意されています。しかしラストは、建物の除却及び跡地の利活用へと措置は続いていくしかないのです。
 築70年以上の古民家を、私伊藤直樹の実娘の旦那さん「シェフ」のイタリアンレストランに耐震補強+改装し、これに厨房を設けた際、約2000万円かかりました。西区那古野、四間道の、つい2年前の話です。普通に、安全に住戸として改装するだけでも1000万円近くかかると、設計士は言います。最近では犬山城南側の民家も活用されて、とてもにぎわっていますね。
 余程のパワーがない限り、活用は難しいことを承知の上で、空家問題は取り組むものと考えています。
 誰も住まなく、住めなくなった空家の処分につき、私は宅地建物取引士として責任をもって清算していく事を推進していきます。

    ★★ 次回以降 相続情報セミナー 開催のご案内 ★★

      第123回 平成29年1月28日(土)瑞穂区役所 講堂

いずれも12時半開場 14時開演
相続に関しての講演は、14時~16時です。入場無料・予約不要・入退場自由
お席は200席。お待ちしております。
但し、ご来場者が定員を超えた場合は、入場できません。 その節は、ご了承ください。


■ 無料個別相談(13時より開催)
  12時半より先着順にて受付致します。事前予約は出来ません。 混雑を避けるため、
  当日12時半の時点で、区役所ビル内エレベーター側の地下2階ホール入口にお並び
  いただいていた方より優先受付をいたします。
  外階段側の入口では受付はいたしません。ご了承ください。

■ 駐車場はございません。公共交通機関を利用して、お越しください。

名古屋市内、各区役所を会場としてお借りする場合、公共施設ですから、当然、利益目的でない行事である事を誓約します。壺や布団も売りませんし、書籍販売もございません。私ども『あいち』が、地元でこうして士業サービスで禄を喰むことができている報恩、還元のつもりにて、精一杯、相続情報をお伝えし、よろず相談コーナーで皆様の悩み解決の方向指示機となれるよう、努めるのみです。 どうぞ、お気軽にお立ち寄りください。

 次回124回平成29年は4月を予定。
→ お問い合わせは… 0120-086-707 まで★

手ぬるい、タワーマンション節税封じ

● 相続税評価上、マンション(区分建物)というものは、建物と土地敷地持分の合計額=建物は専有部分と共用部分を持分計算した面積からなる、市町村固定資産税評価+土地の相続税路線価×敷地権割合で算出されます。
  とある名古屋市中区の新築分譲金5000万円の物件は、購入したその瞬間から、建物の評価で900万円相当、路線価による敷地権で土地は600万円相当になります。現金5000万円が1500万円に圧縮されるのです。
  一戸建を購入すると、土地価格はこれほど下がりません。3000万円以下にはならないでしょう。
  これが、29階建とか40階建となると、更に大きな価格差が生じてきます。市内でも、納屋橋、御園座あたりの高層マンションは、容積率の割増もあり、土地敷地権の持分もわずか…そして、建物評価に注目が集まります。
 3LDK・3階北向きと、3LDK・40階南向き、同じ床面積であれば、相続税評価は同じ価格です。
分譲価格はどうでしょう。3階は3800万円。40階ならば必ず1億2000万±α!億ションと呼ばれるタワーマンションは、賃貸として貸し出した場合も、家賃は12万vs50万+αと格差が生じます。
40階の新築を1億2000万円で購入して、1500万円の評価ですから、孫に贈与してみますか。せいぜい贈与税が400万円‥ここに孫は数年居住した後に、1億円で売却。取得価格1.2億円が引き継がれています。場合によっては1.5億で売れたとして、3000万円の居住用特例を使って、譲渡税は零ですね。政府税調が財務省に指示し、まずは総務省管轄の地方税の改正に手を付けます。 「建物評価を按分する際に、床面積を…補正率で調整する」   2017年4月1日前に売買契約が締結済の住戸を除いて、60㎡超の20階建以上の高層マンションを対象とします。2018年度から固定資産課税される新築物件からの適用です。固定資産税、都市計画税、そして不動産取得税は補正価格で納税することになります。 しかし、この固定資産税額の按分計算は相続税評価額に適用されるのか、これだけが今日現在、不明!?
  独自の補正が別途発表されるのかも。注目していきましょう。




 新築マンションの建物評価が仮に1000万円だったとすると、1060万円か、又は940万円+土地持分600万?(50階だと300万円くらい)。
ちなみに、高層マンションになればなるほど、土地持分はどんどん少なくなるのです。これぞ大山鳴動して、ネズミ一匹です。
敷地権評価はさわることなく、50階2億円購入価格の敷地権評価は、3階の4LDKに比べせいぜい1000万円×6%の評価増にて、60万円アップ!
 ×相続税最高税率55%=最大で33万円の増税
を高らかに発表した訳です。
実際の取引価格を踏まえた按分方法に見直し…って、どこが?
~ 手ぬるいなんてもんじゃないでしょ。
居住用超高層建築物に対する階層別専有床面積補正率は、階が1フロア増すごとに10を39で除した数を加えた数値(これが0.256です)とする。
★ 但し、おもしろい条項が付け加えられます。
『区分所有者全員による申出があった場合には、当該申し出た割合により当該居住用超高層建築物に係る固定資産税を按分することも可能とする。』こんな申出を分譲マンション販売時に購入者の方々から調印いただく?という発想をした税制改正担当東大出身エリートさん。頭がおかしいんとチャイますか。これを真面目に改正法案として国会にかける人の顔を、私は是非拝んでみたいと思います。
● 加えて、平成30年相続発生から、広大地評価の大幅減額が揺り戻しで単純減額評価から各土地の個性に応じて形状・面積に基づき評価する方法に見直し、摘要要件を明確化。(具体的な摘要方法は1~2年かけて発表されることでしょう。)

  税理士 一杉より一言コメント
最近あいち事務所でも依頼を受けている、5年内相続税申告の土地の評価の見直しで最も金額が大きく税金の還付の可能性を秘めているのがこの「広大地」。平成16年に計算が簡素化されてから、東京・大阪の税理士事務所が地方に攻め入る最初のきっかけとして、名古屋にも横行しています。その抑制との見方も多少あると考えます。
いずれにせよ、どのような評価方法が示されようが「あいち事務所グループ」は測量・売買時価・鑑定評価などあらゆる角度から土地価格を示す体制が整っていますので、何でもござれ、と楽しみにしております。

  更に更に、杉及びひのきの立木現行評価額を全体的に引き下げるとともに、松については個別に評価…これについては平成29年1月1日以後、適用。
【広大地は30年。松は29年なのですね。】

  伊藤直樹 私見
  日頃、マンションの新築登記手続に少なからず関与させていただく自分としては、高層マンションの相続税評価を販売価格とズバリ正比例させる事について、購入する方々も特に不満を持たれること、ないと思っています。
  3階、4階の値段と29階、はたまた40階、50階の値段とで3~5倍違っても、眺望も見栄も高いところにお客様は不平などイチイチは言われません。
  なんでこんな地方税法改正なのでしょう。富裕層の方々はこぞってひと安心。マスコミに騒がれ、高級マンションの売れ行きに影響が出る~と予想していたところが、全くの尻抜けでした。
  政府税調では、こう語られました。
 『タワーマンション買って相続税を圧縮、と週刊誌が勧める。資産家しか使えない制度が放置されると不公平感が広がり、税への信頼感が失われ、勤労意識が減退する。…税の見直しで是正してもらいたい。』

  ➡是正にもなにもなっていないと思いますが、皆さんはどう思われますか?

法務省法制審議会民法(相続関係)等の改正に関するパブコメ結果に驚きました!

平成28年7~9月のパブリックコメント。遺産分割に関し、現行の法定相続分2分の1では、配偶者にとって被相続人の財産形成などへの貢献が十分反映されていないので、20年(又は30年)連れ添った夫婦に限り、3分の2に引き上げる検討をしていたところ、日本国民からは反対多数反応!?
① 貢献し得るのは配偶者だけでなく、それ以外の相続人や、内縁関係にある者にもあり得る。
② 夫婦の関係や配偶者の貢献の程度は様々で、そのような 差異を過不足なく反映する制度設計は困難。
③ 被相続人の療養看護などに努めた者の保護を図る必要があるとしても、現行法上、一定の範囲では不当利得返還請求権等の成立が認められる場合があり、このような方策を講じると相続に関する紛争が複雑化・長期化する恐れがある。
当初は平成29年4月にも民法改正とするトーンが、一気にダウン。来年中に要綱案の取りまとめを目指す…らしいです。そもそも、相続分について配慮したいのならば、公正証書遺言を書けば済む。~と、霞が関は検討を放棄されたのです。
法律がある。裁判手続がある。=不当利得返還請求権を弁護士を頼んで正当に要求すれば事は足りる、と考えるような法曹界の方々が議論するわけですから、配偶者=ほとんどの場合、老いた妻=お母様・おばあちゃんはご主人に一日も早く、遺言を書いておいてもらわないと、恐ろしい子供達によって、父亡き後の実家、家屋敷は売却処分する為に追い出され、老人ホームに放り込まれて、生き永らえていかねばならない…事も仕方ないと、偉い法務省の方々からの検討結果なのでした。


成年後見制度に物申す

 私伊藤の相続セミナーにおいて、毎回、日本の成年後見制度に関する不備、問題点をとりあげています。 ● とある弁護士事務所のPRホームページをのぞいてみましょう。


 ① 身寄りのない被相続人で、遺産の行方が心配。
 ② 親族間で既に紛争を抱えている。又は、意見の対立がある。
 ③ 本人の財産を親族が勝手に浪費している。
 ④ 財産の管理を信用できる人に任せたい。
 ⑤ 知的障害を抱えた親族がいる。
 

 

このような高齢者等が身内にいて、既に判断能力は低下し、自分では法律行為、金融機関の入出金が出来なくなり、身の回りの財産管理、身上監護に支障がでているようであれば、成年後見人を選択すべきです。~とPRされています。
 独居老人①のケースは、どんどん増えています。しかし、身寄りがないというのは、自身で遠ざけているのか、本当に親族が全く不存在なのか、むしろまず、相続関係者を探してあげることを、判断能力がのこっている内にお手伝いしてあげるべきです。
 ②、③のケースが、家裁に申し立てられる成年後見のほとんどのケースです。
要するに、相続時の争族が既に始まっている子供達からの申し立てです。
 平成12年、制度スタート当初は、ほとんどが本人の子供か奥さん、後見人候補者をたてると、そのまま後見人に選任されたものです。
 今や家裁は、財産を多少なりとも保有している被申立人と判断するや否や、司法書士か弁護士を選任します。身内の候補者は却下され、この選任結果については、不服申立てすることはできません。
 よって、②・③のケースで老父(母)と同居している長男家族が、親の年金や不動産収入を生活費に横流ししているのではないかと、弟や嫁に出た娘達が申立てした瞬間、老父(母)の全財産は法曹の職業成年後見人(=事務所)の監理に移り、被成年後見人のお金、不動産は将来相続人予定者の意向によって、タッチすることは、全くできなくなる訳です。
 よって、不利益な契約や、本人が最低限必要となる財産管理費用以外一切無駄使いは、当人の死亡、亡くなるまで、全く安心(?)していただけることとなります。
~ということは、お年玉もなし。生前贈与も2度となし。不動産賃貸収入から、身内は生活支援の一切の協力を受けられなくなりました。死ぬまでこの状況が続きます。成年後見は申立てした瞬間から、医師の鑑定・診断書が作成されたその時をもって、後戻りは一切できません。
 上述④は、本人の任せたいという気持ちより、配偶者の方がとても世話が出来る状態ではなくなってきた時。
 同じく⑤は、若年の方の場合、必要な申立てと言えるでしょう。
● あいち事務所 伊藤直樹は、余程必要な場合、差し迫った事情が発生していない限りは、成年後見申立をお勧めいたしません。
  大変オーバーランと知りつつ、老父(母)の定期は普通預金に早めに切り替えておき、ATMで50万円等、出金できるようキャッシュカードを作っていただき、優しいご家族全員の総意で、おじいちゃんの為に(!?)、お孫さん、曾孫さんにも、年末年始、お年玉の用立てをしていきましょう。
  金融機関、証券会社、JAの方々とは、会わなくてもいいじゃないですか。横領・背任ではない、家庭内世話制度として、弁護士・司法書士事務所の門をくぐることは、中止しましょう。
~ とてもビミョ~なアドバイスです。
個別相談の上、成年後見を利用しない暮らしの知恵、共に考えてまいりましょう。
● 東京家庭裁判所の後見センターが公表している後見人(司法書士等)の通常後見業務、管理財産報酬月額(参考までに)
   1000万円以下             2万円
   1000万円以上5000万円未満  3万~4万円
   5000万円超           5万~6万円
                ※ 高いか安いか、私見は述べません。  

2022年、都市農地、宅地供給へ放出か

1992年(平成4年)に、バブル崩壊時の税収確保を目的に、市街化区域内農地の宅地並課税が断行され、その例外的税制優遇策「三大都市圏限定、生産緑地指定→固定資産税の軽減+相続税の納税猶予等」制度は始まりました。
 以来30年。平成34年にて、一度ルールは終了。地主から地元自治体に農地の買取り申し出が出来ることになり、市や他の農家など買い手がつかなければ生産緑地は指定解除となり、宅地並課税を受ける普通の都市田、畑地目の宅地予備軍が、大量発生することになるのです。名古屋市に買い取るような財政事情はありません。この数年間で、あいち事務所は、1件、春日井市役所に買い取られた事例を知っています。
 かつて60歳で生産緑地を選択した方も、今年は85歳。来たる90歳の時点で、ご自身で再度、まだまだ農業を継続するというのか、そのお子さん達として、農作業終了の好機とみるのか。この指定を解除された農地が大量に市場に流れ込むことを『2022年・平成34年問題』と呼びます。
 これまで、地主が死亡するか、永続的農作業が困難になる身体の支障等、条件によって解除が限定されてきた都市農地。
この税制優遇の解除と共に、30年間守り続けた都市の緑が消えるとか、都市住民への新鮮な農作物の供給とか、ヒートアイランド現象が緩和されるとか・・・・そんな声に対して「生産緑地の農家に、再び新たな恩恵を与えては、税の公平性に疑問が…」というエライ大学の先生もいるようで。

貴方のお宅では、いかがな選択をされますか? 

 

以上、文責:伊藤直樹

空き室で相続税が上がる!?

最近の相続税の税務調査で腹が立つことがありました。

ある5件長屋の土地の評価について、調査官より、「この長屋は5件中3件空いているので、貸している前提で15%減額しているのを6%減額に修正して下さい。」との話がありました。土地の評価が高い場所ということもあり、その分の修正税額は50万円になります。
その貸主様は古い長屋ですがご自身で修繕して家賃も下げずにがんばっておられました。募集はしていましたが、どうしても約3~6ヶ月は空いてしまう状況で、「借り手もつかず、相続税も増えるなんて、踏んだり蹴ったりだぁ」と嘆き、「借りてる人がいなければ権利が無いので仕方が無いのかなぁ」と落胆されていました。
私は所有者さんの気持ちも考えず、税法の詳しい説明もせず、ただ淡々と修正を求める調査官に腹が立ちました。
少し、税法の考え方をご説明致します。
賃貸物件(アパート・マンション・長屋)には借家人に一定の権利が発生するため、土地も建物もその分だけ評価が下がる計算になります。しかし現実には、常に満室の物件は珍しく、何室か空いていることが通常です。税務署もそこはわかっているので、「空室期間が一時的なもの」は賃貸していたものとして計算することを認めているのです。さてその一時的とはどのくらいなのでしょうか?

国税庁はホームページで以下のように記しています。
① 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること
② 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと
③ 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1ヶ月程度であるなど一時的な期間であること
④ 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

調査官は③部分を持ち出して3件の空室を「一時的空室ではない」と言うのです。
これで諦めてはいけません。
①~④はあくまで例示で、この内容を確認して総合的に判断すれば良いのです。
判例では、約2年空室で減額が認められたケースもございます。
一方で4ヶ月の空室で減額が認められなかったケースもございます。
結局、今回は主張の甲斐あって、増税は免れました。

税法は決めつけのルールではなく、いろんな方向から事実確認検討して、総合的に判断する必要があります。時間の無い調査官は答えを急ぎますが、時間をかけてあらゆる角度から検証し、そのグレーゾーンの白黒線引きを経験のある税理士が行うべきだと考えています。と、かっこつけてみましたが、最近では一括借上げという仕組みで管理会社に貸していただければ、この戦いとは無縁になります、助かります(笑)。

【平成29年税制大綱のおまけ】
海外在住・外国人の納税義務者の見直し
(概要)
海外在住で海外財産が課税されない対象者(相続人・被相続人)を「5年超海外在住」から「10年超海外在住」に広げる。つまり10年以内に国内在住なら相続税対象になるという形で課税対象者を増やしています。
その他、在留資格(大使・高度人材・プロスポーツ選手)による一時的滞在者は国内財産のみを課税対象に変更しています。
平成29年4月以後の相続等についての適用となります。
(コメント)
現行でも、国内財産には国籍・住所を問わず相続税は課税するスタンスで、一時的滞在と国籍無しを少し整えた上で、さらにその範囲を広げる改正。
相続税逃れはもちろん、海外に財産が流れて行くことの阻止を強化する方向性がうかがえます。

                        

以上文責:税理士 一杉顕法

初夢・紘一郎談
  みなさま、こんにちは! お元気ですか?
私 伊藤紘一郎は、当事務所の半事業承継、1月末の結婚準備と、それに伴う同棲開始。人生のイベント集約年度に入り、日々、大きな壁に直面していますが、いたって元気です。
 先日あいち事務所では、年2回催している全体会議を行い、その折『AI』という人工知能の発達により、いつかは資格業がおびやかされるのでは?という意見を聞きました。AI=人工知能の成果としては、プロの棋士を破ったというニュースが挙げられていますが、今お読みいただいているみなさまは、どうお考えでしょうか?
 いつかは人間の仕事を奪い、私達がロボットに支配される日が…。なんて夢のような未来の話はさておき、みなさまの中で、昨年、相続事前・事後の具体的成果を上げられた方はいらっしゃいますでしょうか。
 あっという間に平成29年(昭和92年)になり、何もせず1年を又過ごすのは、人生、もったいないと考えます。何を小童が、と言われるかもしれませんが、今年こそ成果を残す1年にするため、私もお力添えさせていただければと存じます。
 AIがどれだけ進歩しても、みなさまの財産を勝手に動かしたり、どのように承継するのかを決めてくれたりは、当分はまだまだ難しいことでしょう。
 決めるのも、その意向をロボットに伝える(?)のも、50年後はわかりません。まだまだフェイスtoフェイスが一番の手法です。
 わたくしは、人と人で成り立つ仕事は残っていくと考えています。
 この新年も又、お見知りおきください。

~ 今年1月より、所長代理を拝命しています 

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