今秋、11月に大名古屋ビルヂングが竣工します。
名駅摩天楼;出現!!

恥ずかしながら、名古屋人の伊藤直樹は、東京や大阪の30階建相当の高層ビルの棟数と名古屋のそれが、圧倒的にまだまだ少ない事は知りつつ、
→それでも、今の名駅高層ビル群が、とても好きです。
先日、TVで、田舎暮らしをのぞんで都会脱出した家族が ①家族についてきてもらえなかった ②都会よりも生活費が意外とかかる ③自然を甘くみていたetcと、都心回帰を笑って奨励する方向のバラエティ番組が放送されていました。
少なくとも、名古屋の表玄関は、今後13年間、東京オリンピック2020年を通過点に2027年(平成39年=昭和102年)のリニア中央新幹線開通というお祭り開宴迄、お騒がせしてくれます。東京-名古屋ののぞみ料金は、従来10780円のところ、11480円と700円分しか高くなりませんし、1運行あたり、1323人から1000人に。車両の小さい分、定員も減るのです。 それでも、品川駅まで40分、時速505㎞で駆け抜けたいんですね。
 さて、6月17日には牧野小学校、6月24日から笹島小学校と地元の土地建物地権者、賃借人に向けた説明会が始まりました。名古屋駅【実際に上から30m地下迄掘削して、最大横幅60m×東西約1000mの新駅舎を地中に新築する為、ドデカイ穴が開けられる】その全面所有権買取。JR東海所有地以外にも70棟の建築物があり、更にはその東側1000mの西区円頓寺商店街界隈(堀川まで)と、西側1000m椿町、則武、竹橋、則武本通、若宮、太閤通の各町内を、地上建物は影響ないとしても、地中に40m以内の浅さで、地下鉄の如く、区分地上権を設定して、権利補償をしていくのです。この約3㎞の間に、登記上、地権者は、390筆(550名・・・・※既に日刊紙発表済情報)もおみえです。既にJR東海バスターミナル(旧松坂屋 名駅店)跡では、JRゲートタワー・ゲートウォーク 地下街の地中工事が本格的に始まっており、2027年(平成39年)から全て、本格的な着工の見通し・・この見直し通り、駅西の風俗店等々の 立退買収もビシッと出来なければ、開通そのものが 遅れてしまいます。

● 眼の前に、昭和28年(1953年)1月28日(水)の名古屋タイムズという、既に廃刊(平成20年10月、当時は休刊したとのこと・・・・)となった新聞社の紙面があります。本社は中区丸の内一丁目の伏見通沿い、僕の実家から200mでした。地元、円頓寺[エンドージと呼びます]商店街を紹介した記事で、なんともノンビリした内容。
「喫茶店西アサヒは、・・・・コーヒーもうまいので繁盛する。

 1月から60円のを50円に値下げした。
朝、色々の外交員がここに集まって、相談をして仕事に出かけるが、その自転車が店の前一杯になって隣りの肉屋の丸小の前までハミ出る・・・」
今春、かつてタマゴサンドを気に入って食べに来ていた高見山関はさすがに見当たりませんが、閉店を嘆いた人々によって、ガラス貼りの喫茶+宿屋が再オープンしました。
今回の区分地上権は、西アサヒの真南、円頓寺銀座街というレトロなスナック路地をかすめて、西南へ向かっていきます。

★★ 次回以降 相続情報セミナー 開催のご案内 ★★

第117回 平成27年8月 8日(土)中区役所 地下ホール
いずれも12時半開場 14時開演   入場無料・予約不要・入退場自由
お席は500席。お待ちしております。
但し、ご来場者が定員を超えた場合は、入場できません。 その節は、ご了承ください。

■ 相続に関しての講演は14時~16時です。
■ 無料個別相談(13時より開催)12時半より先着順にて受付致します。
事前予約は出来ません。 混雑を避けるため、当日12時半の時点で、区役所ビル内エレベーター側の   地下2階ホール入口にお並びいただいていた方より優先受付をいたします。   外階段側の入口では受付はいたしません。ご了承ください。 ■ 駐車場はございません。公共交通機関を利用して、お越しください。

名古屋市内、各区役所を会場としてお借りする場合、公共施設ですから、当然、利益目的でない行事である事を誓約します。壺や布団も売りませんし、書籍販売もございません。私ども『あいち』が、地元でこうして士業サービスで禄を喰むことができている報恩、還元のつもりにて、精一杯、相続情報をお伝えし、よろず相談コーナーで皆様の悩み解決の方向指示機となれるよう、努めるのみです。 どうぞ、お気軽にお立ち寄りください。

+名駅 まちづくり構想

ささしまライブ地区の愛知大学が拡大しています。かつての三好校舎は、トヨタホームにて住宅団地になるという話。豊橋、車道、そして中村区笹島に多くの学生達が通います。
私、伊藤直樹の兄と娘が愛大出身者にて、OB会報が自宅へ届きます。会報上に載ったおもしろい明治時代の地図を引用させていただきましょう。新しい愛大校舎の敷地にはかつて、国鉄「あいち」駅があったそうです。奇遇ですね。笹島と名古屋駅西口、新幹線口が、近々新しい道路(太閤通経由、都市計画道路 椿町線)でつながります。東京虎の門のマッカーサー通りには、負けます(?)が、当然、近辺の相続税路線価が上昇していくキッカケになることでしょう。
7月1日の国税庁 路線価発表。 名古屋は? 長久手は? 気になるみなさんには8月8日の中区役所セミナーで上昇率報告させていただきます。



 平成27年10月、簡易書留でマイナンバーの「通知カード」が自宅に送られてきます。中には、個人番号カードを取得する申請書の返信用封筒が入っています。
来年1月4日以降、個人番号カードを市区町村窓口で受け取ることになりますが、既に、12桁の数字は年末調整時から給与所得者は務め先に書き込む事となりますから、通知カードは、あたり前で、会社に見せることになります。パート、アルバイトの方々も提出させられます。
 更に、3月の確定申告書にも記載する訳ですから、最初から日本国民・総背番号制度は義務です。いずれ近々! このカードのICチップに、健康保険証機能が封入されます。年金手帳も入ります。このカードを持つ事が日本国民の必須条件となった訳です。
使用するには、暗号化が要るとか説明されてはいますが、カードの裏面に12桁番号はドーンと記載されています。一生涯、同じ番号が使われます。(紛失時の場合、違う番号で再発行?)ついでに、日本国内の会社にも13桁の番号が与えられます。恐がっていても仕方ありません。始まってしまったのですから。
みなさん、自分でお好きな顔写真を撮影して(女性の方は しっかりとお化粧なさってください。)申請してください。 写真代以外・・・無料です。
前向きに本人確認用カードとして使用なさってください。
いつもしっかり持参する。財布に入れるか、名刺入れか。
兎も角、いつでも持っていないと、日本国内で生きてはいけなくなったのですから。なりすまし、漏洩の心配をしていても仕方無い!持つっきゃないデス!


空き家等対策特別措置法が昨年11月に成立し、 平成27年5月26日に全面施行され、運用が始まりました。

古家・空き家を考える・・・

空き家・古家の所有者、管理者に対して、全国の市町村がそれぞれ、対策を実施する「協議会」を構成して、倒壊の恐れや衛生上問題のある空き家「特定空き家」の所有者に対して、撤去や修繕を勧告命令します。「勧告」を受けると、敷地の固定資産税の減免優遇は受けられなくなります。固定資産税が6倍、都市計画税が3倍・・・。平均すると5.1倍上昇します。(直樹 試算)
今年迄、仮に10万円だったものが、来年の4月1日の納付書から51万円となるのです。
 ①市町村は特定空き家と判断する為の立ち入り調査権が与えられました。
     拒めば20万円以下の過料
 ②市町村長が、除去、修繕、立木・竹の伐採、その他周辺の生活環境の保全を図るために、○A助言又は指導 ○B勧告 ○C命令 この3段階の 是正措置を実施します。○Bの勧告を受けると、住宅用地特例が (※)が2016年度(平成28年4月)分から除外されます。
③命令に従わないと50万円以下の過料
     そして強制的に撤去する、いわゆる行政代執行が可能となり、費用は所有者から徴収となります。この命令の場合、現地に標識が立てられます。

● 土地家屋調査士・司法書士資格者はこの場合、「協議会」に入りますが、空き家の所有者が不在地主、相続により3代も5代もあいまいになっている場合、固定資産税の納税義務者の個人情報を調査利用することも考えられています。が、実務上、この相続人の調査は並大抵じゃありません。
あいち事務所では、年間、戸籍収集を利害関係人からの委任のもとに、何百通と取り寄せます。委任事由により、行政書士、税理士資格でも各々、職務上請求するのですが、昨今の個人情報への意識の高まりもあり、役所の窓口では、何の目的で請求してきたのか、明確にしておく必要があります。

一方で、空き家所有者の心配として、地方の実家や街中の古借家・アパート等で、募集しようにも、入居者がいない。1軒だけ立ち退かず、隣りの部屋はもぬけの空だけれども、壊すに壊せない状況になっているが、1人でも家賃滞納生活困窮者が入居していたら、勧告はされないのだろうか?
  悩ましい問題です。更には空き家の増加は、治安悪化や犯罪発生を誘発するといわれ、空き家を利用した犯罪のニュースも目にします。犯罪の実行場所に悪用される空き部屋も増えており、防犯の面からもこの対策は急がれています。
     一つには、土地30万円、家屋で20万円未満の課税標準を免税点として、古家が非課税となってしまうと、これまで市町村から家屋所有者へは請求書を届けてこなかった。つまり、家屋は存在しても、価値がなければ、課税はなくてもその敷地の200㎡単位分の小規模住宅用地の特例(上述※)は、使えていたことが、いけないのですね。
● 野村総合研究所の予測では、2013年10月に、820万戸存在するとの総務省調査結果に対し、2023年には、13%→21% 1270戸以上に増加するとしています。早速、警備会社や建築関連業界では、入居者のいなくなった実家や、空き賃貸住戸の定期的な管理サービスを商売化する動きもありますが、近々くるであろう地震を考えれば・・・・家屋は解体が正解でしょう。
 エコではありませんが、自ら新しく建てて利用するか、更地にして、 ペンペン草除去費用を毎年負担するか、又は利活用・売却して管理で きる人とオーナーチェンジする。これが不動産の利活用です

耕作放棄 ・・・負担は523分の1

ここにきて、農業の生産性を高める農地の集約化をはばむ、耕作放棄地の固定資産税問題も注目されています。
 安倍首相が農協の改革を地方再生のメニューとして、今国会で通されようとしていますが、その前に、農家離れしてしまった日本の土地所有者が、農地の税負担が軽いことで、相続があっても、手放しされません。  耕作をやめ、今後も再開するつもりのない土地。全国約40万ha の多くが、相続しても、サラリーマンだからと、「土地持ち非農家」 となっています。これは滋賀県並みの面積分に相当します。  本来、各市町村は、農業委員会を介して、毎年の土地利用状況を 確定調査して適正課税すべきところ、実態を把握されないまま農地 とみなされてさえいれば、年間保有コストは安く、いずれ商業施設や、道路、公共用地への転用による値上がりを期待して、持ち続けてしまわれます。(よって農地改革しても、大規模農家への健全な田、畑の集約はできないのです)
 固定資産税の評価額の見直しは、平成27年4月のように3年に1度です。しかし、土地の利用形態は、毎年確定調査をして見直すことになっているのです。

● 課税の基準となる資産土地家屋の評価額を実勢に近づけるため、3年ごとに評価替えをするのです。総務省が定める固定資産評価基準に基づいて、首長が評価額を決めます。土地の種類(地目)には、田、畑、宅地、鉱泉地、山林、牧場などがあり、全23種類によって評価額は大きく異なります。2013年の1平方メートルあたりの全国平均価格は宅地が7335円、農地はわずか68円。
農地は、宅地の523分の1、雑種地の107分の1で、そのぶん税金も圧倒的に軽い負担になっており、農地の取引が進まず、新たな農業の担い手が農地を確保できずにあきらめてしまう悪循環が続いています。
 2013年度の全国の固定資産税等の税収は、8兆624億円。5市町村の税収の内、平均42%を占めており、景気の変動による増減は比較的少なく、法人実効税率を引き下げるときの地方税収の補塡策として、更に固定資産税の増税を挙げる声もあります。
この毎年の確認調査をしているかを、耕作放棄地の面積が大きい全国100の市町村に聞き取り調査をしたところ、毎年実施していると答えたのは、広島県福山市、愛知県豊田市など13市にとどまりました。愛媛県今治市など56市の調査は、3年に1度程度。長野市、秋田県大館市など31市町村は、3年に1度のペースでも実施せず、ほとんど現況確認していないとのことでした。
 農協の競争力の強化は、日本経済の再生に欠かせません。環太平洋経済連携協定(TPP)も見据えれば、オバマ大統領の顔をみなくても、日本の農業を元気づけるため、耕作放棄地は解消しなければならないのです。
現実は、市町村が耕作放棄地を把握できず、拡大を助長しています。調査を先送りする理由は、公務員の人手不足や財政難を挙げる市町村が多いのですが、総務省は「市町村の課税部局が毎年確認しているはずだ」(固定資産税課)としています。
1950年にできた地方税法は耕作放棄地のこれほどの増加を想定しておらず、事実とかけはなれています。国の規制改革会議の答申でも、農地は固定資産税など保有コストが低いため、農地を農地として効率的に利用する意思がないにもかかわらず、保有し続けることを可能としていると指摘しています。利用する意思がない場合、農地中間管理機構への貸し出し等を通じた遊休農地の解消を促進するため、農地保有に係る課税の強化、軽減などの仕組みを政府全体で検討すべきとしており、私見・同感です。このままではTPPでつぶれます。個人の土地所有 より、日本の農業のことを考えないと!(伊藤直樹の私見です。)


同居が家族を救う?!

平成26年の相続から、2世帯住宅の特定居住用の小規模 宅地等評価減の特例(以下、評価減)が改正になったお話は、 以前にもさせていただきました(第151号参照)。
今回今一度、この改正について、もう少し突っ込んでお話をしたいと思います。
そして、皆様のこれからの自宅の修理、建て替え、お子さんの自宅の建築・購入などの場面で、相続税についても損の無いようにしっかりとご家族で話し合っていただきたいと思います。ただ、税金より大事なのは「家族の毎日の生活」ですので、本末転倒してケンカをしないようにして下さいね。

今回の改正で今までは評価減できなかった、玄関・キッチン・お風呂・寝室別々でそれぞれ行き来できない構造の「完全分離型」2世帯住宅の土地も、自宅の評価減できるようになりました(H26.1.1から)。
今までは、完全分離型2世帯住宅は「同居」していないということで評価減は受けることができなかったため、キッチンお風呂を共同使用にしてみたり、ドア1つでつなげてみたりして、一緒に生活しているという「同居」の条件をクリアして評価減を受けていました。今回は「一つの建物」に住むということが「同居」しているということで、全く顔を合わせず生活していても、評価減を受けることができるようになりました。

但し、区分登記をしていないことが条件です。

 例えば、1階をお父さんが現金で、2階を息子さんがローンでお金を出して、区分登記して、建物名義が1階お父さん、2階息子さんと分かれている場合は、息子さんの建物分はこの評価減は受けられなくなります。
例えば、330㎡の自宅の土地で評価額3000万・相続税率20%の方ですと480万円も相続税負担が違ってくるという話です。
 この他、代々東海地方の農家の方に多いのが、同じ敷地内に2世帯家族が2棟の建物に住んでいる場合です。こちらも「敷地内同居」で評価減して守っていくべき自宅の土地だと一杉は考えます。今までは、2棟の建物を行き来しながら一緒に生活をしている「同居」ということで、何とか評価減が受けることができました。今後はなかなか厳しい状況になっています。
 おそらく今回の改正で、国税局にはそこまでの主旨は無いと思われますが、担当税務署調査官としては、税務調査で「同居」「同一生計」といった難しい実質判定をせずに、一律「一つの建物(区分登記なし)」に住むという形式判定のみで判断したいところです。そうすると「敷地内同居」は簡単に評価減対象外と言われてしまいます。税法は、形式ではなく、課税主旨に基づく実質判定をして課税すべきなのですが、一定件数の調査のノルマを持つ税務署調査官もそこまで時間をかけられないのが現状です。
 と、嘆いていても仕方がないので、もしやれることがあるならやっておきましょう!!ということで、自宅の建て替えの際は、2世帯住宅をぜひ検討してほしいですし、長男宅に親の居宅を増築するといった、相続税対策住宅の検討もしていただきたいです。
言葉通りの「ひとつ屋根の下」同居なら、税務署も文句はないのです。

今さら聞けない?!相続税のイロハ No2

最近ご相談いただいた、相続税申告についてのご質問を、いくつか解説をしながらご紹介致します。

Q①:相続した土地を売却したのですが、1ヶ月前におこなった相続税申告のその土地の評価額より安い価額での売却でした。相続税は修正できますか?
A①:できます。
ただし、その売却価額が相続発生日の「時価」として妥当だと合理的に説明できることが必要です。つまり、相続税を払うために相場より安く売った、親族に取り急ぎ安く買ってもらった、などの事情があると、その「売却価額」が「時価」として認められず、相続税評価としてその価額を使う合理性がないことになり、一律に決められている「相続税財産評価通達」というルールで税金計算をすることになります。全ての特殊事情を認めすぎると税務署も収拾がつかず、煩雑になることを許しません。
この他に、売却された時期が相続発生日からあまりにも離れていても、相続発生日の「時価」として認められにくくなります。どの位まで認められるかどうかは難しい判断ですが、相続後1年以内なら認められる可能性は高いと考えます。
例えば、相続で、財産分けのためや、相続税納税資金捻出のために不動産を売却されるという方は、なるべく早めに「税務署の土地の評価額」と「売却価額相場」を比較して、ご判断下さい。

Q②:相続人である母77歳は障害者手帳があります。相続税の控除は受けることができますか? 亡き父の相続人は母と私と妹の3人です。母は配偶者控除で相続税はゼロですが、私と妹は相続税がかかります。 A②:お母様の障害者控除を息子さんと娘さんで受けることができます。
お母様は配偶者控除でそもそも税金はかからないので控除がないのですが、障害者控除は、本人が使えなくても扶養義務者(配偶者、直系血族及び兄弟姉妹のほか、3親等内の親族のうち一定の者)で使うことができるのです。
もう1点忘れがちなのが、要介護認定での障害者控除です。障害者の認定がなくても、お住まいの福祉課で証明書を出してもらえるなら障害者控除は受けることができますので、要介護認定を受けている相続人がある方は、しっかり確認して下さい。障害者控除は、85歳までの1年につき10万円(特別障害者20万円)に増額になりました(平成27年から)。金額は(85-77)×10=80万円相続税が減額となるわけです。税額控除ですので大きいですよね。



文責:税理士:一杉顕法

 

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