あいちグループ

　年末の天声人語に、８５歳の女性が１０年日記を年末までで３冊書き上げ、次の１０年物を買おうかどうか迷っておられる話が掲載されていました。
　朝日新聞の紙面は依然として、木村前社長の謝罪無き虚偽報道の内部批判でにぎわっていますが、１面下段の人語コラムはとても人間らしい迷いと、１０年日記の重みを伝えます。
　実は、母８５歳が同じく１０年日記を稿了予定と識り、私こと伊藤直樹も６年目のページに鉛筆を走らせ始めます。
毎日の自分が何をしたか。どう感じたか。３６５０日書き続けても、それを読むのは自分しかいない事をわかっています。
　昨年は１月早々に癌告知を受け、２月３日から６６日間の治療入院した際、日記をつける以外、何もすることの無い空白の日が幾日かありました。所定の日付欄以外の余白のページを、これでもかと、独り言で埋め続けたものです。ベッドに横たわっていては、生産性のある文章は書けません。覇気も説得力もない、詩的なたわ言を書いていました。
　年末、癌細胞チェックのＰＥＴ検査。どうやら、複数年生きながらえそうです。

　年も改まり、後ろを振り返っている暇はありません。
　あいち事務所とは、何を考えてみな様と向き合い、どんな文章でお役立ちできるのか。伊藤直樹を丸裸にするならば、法務省資格の土地家屋調査士と司法書士という①、総務省　行政書士の②、国土交通省の宅地建物取引主任者改め取引士、プラス不動産コンサルティングマスター③、この３つを合体させた不動産・相続コンサルタントと自称すると共に、一杉顕法をリーダーとするあいち事務所　税理士部門との協働にて、資格業のコンビニエンスストアー（又は、中堅スーパーマーケット）を昼夜営業していると自己紹介させていただきましょう。

　今年は昭和９０年。敗戦から７０年経った日本。そして地元名古屋では、新年早々からリニア名駅の西区・中村区に於ける駅用地等の買収が開始されます。
　名古屋街づくり公社が駅用地の所有権購入と、浅いトンネル部分の区分地上権設定用地補償の交渉を担当し、何百億円という土地等の売買が進められたとするならば、市の中心部の事業用地買換（税務上にこだわらず）による波及効果は、かなりのものになるでしょう。
庶民視線からすると、円頓寺商店街から志摩町にかけて、地図混乱地域（法務局等の公図が未整備な地区なのです）の中で、隣の誰かさん宅は地下３０～４０ｍになまずが通って、宝くじに当たったようなもの！ウチははずれて不公平…!?(笑)。偶然の結果、幸運のパイブラインが着工していきます。

　相続税法も、相続時精算課税制度も改正され、都市近郊では生産緑地の再指定が市役所から案内されたりする地区もあり、都市農地の在り方が問われ直されています。長久手の家具販売大型店舗イケア、金城埠頭のレゴランドが各々、リニモとあおなみ線の乗車率向上、路線維持の任務を担ってオープン準備が進みます。
　あいち事務所は、不動産にまとわる（纏わる）諸々の人間ドラマをサポートする４０余名の集団です。中にはまだまだ新人、勉強途上の者もおりますが、総じて全員で、土地・建物との対話が貴方とできることを楽しいと感ずる。それを日々、日記に書き留める余裕もないまま、突っ走り続けていきます。
　この思いは、今から３２年前に、兄　伊藤秀樹２９歳。私直樹が２５歳で開業を思い立った瞬間から、変わっていません。
　今年１年間の出逢いと、従前からのお客様とのつながりを大切に、本年もまた、宜しくお引き立ての程、お願いいたします。

店主敬白

名古屋市内、各区役所を会場としてお借りする場合、公共施設ですから、当然、利益目的でない行事である事を誓約します。壺や布団も売りませんし、書籍販売もございません。私ども『あいち』が、地元でこうして士業サービスで禄を喰むことができている報恩、還元のつもりにて、精一杯、相続情報をお伝えし、よろず相談コーナーで皆様の悩み解決の方向指示機となれるよう、努めるのみです。 どうぞ、お気軽にお立ち寄りください。

当事務所は、昭和５８年に創業以来、一貫してご依頼者様の立場にたって、幅広い業務分野において、的確で高品質の資格サービスを提供することに、３２年余、努めてまいりました。
　平成２７年１月、相続税法改正を機に、土地資産保有される地権者様にとって、特に３つの課題に関して、より決断を早められることが必至となってきました。
①　公正証書遺言の作成による、各相続人の納税手当ての確定。
　　　　　　行政書士を中心に、税理士・司法書士のアドバイスが必要とされます。
　　　　　　信託銀行さんにお任せしなくても、あいち事務所がじっくりと、最良の
　　　　　　遺言書作成を支援いたします。
②　相続税試算による、ご家族全員の税額認識を改める。
　　　　　　不動産資料をベースに、税理士さんが節税の限界を検討します。
　　　　　　贈与をするための換価を含め、平成２７年４月以降、更にメニュー
　　　　　　が広がってきています。
③　借地借家清算による、不採算不動産の再生、又は損切り。
　　　　　　あいち事務所内不動産部、有限会社プランニング名古屋が、宅地
　　　　　　建物取引業務を、真面目に執り行います。
　　　　　　キレイ事だけでは、老朽化家屋の立ち退き、転出促進、借地権や
　　　　　　底地権の譲渡、交換は出来るものではない！

　これまでに私共は、コツコツと真剣に、相手方の立場にも配慮して、不動産専門担当者の膝詰め談判を前面に打ち出して、３１年余、取り組んでまいりました。そして、実行成果を確実に残してきました。
　　　>>>　特に、③の実行は、①と②における財産の内容を刷新し、次世代の相続人家族へ宿題を残さない為には、父母の重大な責務でもあるのです。
　３つ目の提案に対しては、古い契約関係、書面そのものの存否、相手方の生活・所得状況により、実行の難易度が、ケースバイケースである為、あいち事務所の診断を、一日も早く受けていただかないと、ますます病状が悪化する恐れがある事もつけ加えさせていただきます。
　　　>>>　先送りはいけません。
　思い立ったが吉日です。借地借家を再生できるか、多少の出費がかかってでも、損切りも含め、正常な土地利用へと改良できるならば、次世代のみな様も歓迎されることとなります。
　先延ばしにして、欠陥のあるままに不動産賃貸の宿題を残す事は、駄目です。責任をもって、自身で扉を開けていくか、あいち事務所へ全面的に委託してください。
解決しましょう。私共ならば、解決してみせます。
あなたの立場に立って、実行することを誓います。

　平成２７年４月１日から同３１年３月３１日迄、受贈者１人あたり金１０００万円まで非課税。父母等から２０歳以上５０歳未満の直系卑属（＝子供や孫、ひ孫、玄孫････）の口座を新設して、結婚式・披露宴費用（但し、３００万円限定）や子育ての資金を入金していただきます。
　不妊治療や新居の費用、引越し代はＯＫです。出産費用、産後ケア費用、子供の医療費もベビーシッター第を含む保育料も、この専用口座で送金支払いしましょう。又は、現金で先払いした場合は、領収書を専用口座の金融機関出金記録と共に、管理することになります。
　なぜか、婚活＝結婚相談所への支払いは×。新居の家具代×。電気製品×。ベビーベッドも×・・・・。
　受贈者は、本特例の適用を受ける旨を記載した非課税申告書を、金融機関を経由して、受贈者の住所地（納税地）の所轄税務署長に提出します。

　　　　金融機関は毎年、結婚、子育て資金とに払い出した金額を、領収書と共に調書として
　　　記録し、５０歳に到達するなど特例終了時に、全てを税務署に提出するという、気の
　　　長～いお仕事です。
　　　　これを『結婚・子育て資金管理契約』と言い、信託受益権と称し、終了する迄、金融
　　　機関は一切を保存し、更に６年間保存し続け・・・・。

　平成２５年４月スタートの教育資金一括贈与と同様に、平成３１年（２０１９年）３月までの期限付き････お早めにどうぞ。

大変失礼ながら、受贈者が亡くなるケース。
この時は残額があっても、贈与税の課税はありません。念の為。

　しかし、少々難解なのは、受贈した子孫が５０歳を超えてしまうと、残金に贈与税がかかる点。これは３０歳迄の教育資金の残金と同様なのに、今回の子育てバージョンは、贈与者が亡くなった瞬間、残金は相続税課税対象となるのです（！？）。
更に、孫以下は２割増しで課税されるところ、２割増しの適用外でＯＫというルール。
教育資金の場合、おじいちゃんは専用口座を作った瞬間に、相続課税対象外になります。亡くなってもセーフです。
　子育て資金の場合、専用口座を作った後、１０００万円全部使う迄、おじいちゃんは死んではいけません。安心して天国に行けません。
１０００万円－結婚式３００万円＝７００万円分の子育てを、天国へ行かれる前にせっせとおじいちゃんが支払ってあげる事とイコール。この支払にはもともと贈与税はかからないのですから、冠婚葬祭支払いでも、贈与税対象外です。
　専用口座から子・孫が自由に出金できるのと、どっちが感謝されるのでしょうか？

平成２１年にこの改正が出たときは平成２７年までは覚えてられないなあ～絶対忘れると思っていました。。。やっぱり忘れていました（笑）が、思い出しましたので、お知らせします。

平成２７年１月１日以降の土地の売却について、１０００万円特別に控除されるというケースがあります。主な要件は下記のとおりです。
①　平成２１年１月１日から平成２２年１２月３１日までに取得した土地等で　あること。
②　５年超所有後の売却であること（平成２１年取得土地等の
　　場合は平成２７年以降売却）。
③　相続、遺贈、贈与、交換、代物弁済及び所有権移転外リー
　　ス取引により取得した土地等ではないこと。
④　他の土地売却特例（自宅３０００万控除、収用控除など）を受けないこと。
⑤　個人または法人

　当時、住宅不動産市場の停滞を受け、緊急に土地需要を集中的に喚起するための特別措置として、税制改正が決まりました。
実際にはその後市場が活性化されることもなく今日を迎えていますが、平成２１年２２年当時に土地を購入された方は売却のご検討です。

　 　さらにかなり限定的な話ですが、平成２１年度改正にはもうひとつ「買換え先行取得」もありました。
土地を売却して代わりに土地等購入するという買換え特例ですが、当時どうしても売却が困難の状態でも、平成２１年２２年に土地等を購入すれば、先行取得として１０年間の間に土地を売却できれば買換えの特例を認めるというものでした。
但し、この改正は今から選択できるものではなく、当時の確定申告で届出をされている方のみですので、あしからず。

　最後に、土地売却つながりで再確認です。
　相続発生後３年１０ヶ月以内に土地を売却すると、譲渡所得税が軽減されます。相続税の一部が経費として計算されて、二重課税を排除する特例です。相続財産の大半が土地の方は、場合によって譲渡所得税がゼロになるケースもありました。
　この特例が平成２７年から縮小となりました。結果として相続税を払うために土地を売却したとしても、所得税と相続税のダブルパンチは受けてしまいます。
　国はあくまで現金で相続税を納税してもらうことを大前提としているということですね。
単純に「相続税払えんかったらこの土地を売ればいい」では、次の世代は困ってしまします。土地の本当の価値を見定めないといけない時代になったと感じています。　

平成２７年度改正大綱の中に「生命保険契約者の名義変更の税務署への通知」が開始される旨の発表がありました。時を同じくして親から自分に契約者の変更をしてもらったのですが、大丈夫ですか？とのご質問をいただきました。

　 結論から申し上げますと贈与になります。金額が１１０万円超えていれば贈与税がかかります。
ちなみに１０００万円の保険贈与となった場合は２３１万円（直系尊属の場合は１７７万円）のお支払いです。知らずに後から税務署から通知がきたらびっくりしますよね！？ちなみに税務署がいつ言ってくるかというと、原則保険契約の満期日になります。つまり保険金を受け取った時です。
今回の改正大綱で税務署は、保険会社が保険金の支払時に、Ａ：保険金支払い時の契約者・被保険者・受取人の情報だけでなく、Ｂ：今までの契約者・被保険者・受取人の変更履歴の情報も保険会社に通知を義務付けさせたのです。
　保険会社の人が、「大丈夫です。今まで贈与の問題になったことはありません。」と言われたとしても、これからは大丈夫ではないので、ご注意を！！

　もう少し踏込みます。
知っていれば贈与も対策になります。
贈与税が平成２７年から直系尊属（子・孫）に限っては、
減税となりました（下記表参照）。
例えば、相続人１人あたりの相続額が３０００万円超となる方は相続税節税効果が２０％以上となります。ということは１０００万円の贈与で２００万円相続税は減額になるので、１７７万円（直系尊属）支払っても損にはなりませんよね。
この理屈を知ってみえる方は、毎年贈与を実行しておられます。
ただし、上記生命保険金の契約名義変更の贈与の場合は、満期日より前に相続日が来た場合は相続税の対象となると考えられるので、相続税の２割加算やそもそも相続の先渡しにもなっていない点で対策としてはおススメ致しません。

『平成２７年から、子・孫は贈与税率減』

以上文責　税理士　一杉顕法